L'immobilier ancien reprend de timides couleurs

La reprise se confirme, mais l'inquiétude demeure. Le 18 juin, à Paris, la FNAIM, Fédération nationale de l'immobilier, tenait une conférence de presse intitulée « marché du logement : la reprise sous conditions ». « Le marché du logement a repris des couleurs », a démarré Loïc Cantin, président de la FNAIM. Tous les paramètres le confirment et selon la Fédération, 940 000 ventes de logements anciens devraient être conclues en 2025, soit 11% de plus que l'année précédente. Fin avril, déjà, les ventes ont augmenté de 2,5% sur un an, pour atteindre 892 000 actes signés. La reprise a commencé en octobre dernier. « C'est la fin de trois années de chute qui ont abouti à une baisse cumulée de 33% du total des transactions. Depuis la crise des ‘subprimes’, jamais nous n'avions eu de chute de volume aussi importante », commente Loïc Cantin.

Signe d'un marché plus équilibré, le taux de rotation du parc, qui avait considérablement chuté s'est redressé pour atteindre une valeur proche de l'équilibre. Quant à la baisse des prix, « la chute se poursuit, mais de façon beaucoup moins impactante que l'an dernier », note Loïc Cantin. Au 1er juin, au niveau national, les prix au m2 ont atteint 2 953 euros, soit -0,6% en un an, après - 3,2% l'année précédente, une tendance qui concerne les appartements et les maisons. Autre amélioration, les prix des logements évoluent aujourd’hui au même rythme que l'inflation, alors qu'ils avaient augmenté plus vite entre 2020 et 2023. La fin de la crise se lit aussi dans l'évolution du crédit immobilier. L'attribution de crédits, qui a été divisée par trois en deux ans, s'est redressée. Et les taux de crédit sont passés de 4,21% en décembre 2023 à 3,11% en mai dernier. Résultat, le pouvoir d'achat immobilier des Français a augmenté, une tendance qui pourrait se poursuivre en 2025, selon la FNAIM.

Mosaïque d'inquiétudes

Par de là les moyennes, « la France est une mosaïque de marchés immobiliers », rappelle Loïc Cantin. A ce titre, la FNAIM observe une correction des prix très différente selon les territoires. Sur trois ans, par exemple, Paris a vu ses prix chuter de 8,6% et les dix plus grandes villes de province de 5,6%. A l'inverse, les prix dans les stations de ski et des stations balnéaires, un marché de résidences secondaires, affichent des évolutions positives (+ 7,2% et + 2,4%). Et en 2025, « dans les grandes agglomérations, la baisse des prix, inachevée, va se poursuivre », prévient Loïc Cantin.

Plus globalement, l'évolution du marché reste fragile. « Les facteurs favorables sont moins nombreux que ceux défavorables », estime le président de la FNAIM. Les Français ont effectivement retrouvé un pouvoir d'achat immobilier avec la baisse des taux d'intérêt et les prix se sont globalement stabilisés. Mais plusieurs tendances inquiètent la Fédération, à commencer par « l'instabilité politique de notre pays. (…) personne ne peut prédire ce qui va se passer dans six mois », avance Loïc Cantin. S'y ajoutent une économie atone, la crise de la dette et la reprise du chômage sur fond d'un contexte international très instable d'où pourrait surgir une nouvelle crise inflationniste... Et enfin, « la chute de la production neuve ne peut que nous inquiéter », ajoute le président de la FNAIM. En provoquant un effet de pénurie sur le marché de l'immobilier, elle peut, en effet, contribuer à relancer une hausse des prix dans l'ancien. Autre catégorie de facteurs d'inquiétude, ceux qui tiennent aux politiques publiques : hausses de droits de mutation et des taxes foncières, suspension partielle de MaPrimRénov et « spectre de l'encadrement des loyers qui revient », commente Loïc Cantin.

« La courbe du taux de propriété en France diminue »

Dressant un panorama large de la situation du logement en France, Loïc Cantin a alerté : « Tous les signaux sont au rouge et devraient interpeller l'ensemble de la classe politique à prendre des mesures d'urgence ». Selon une étude Ipsos (2024) pour 58% des Français, l'accès au logement est difficile, voire très difficile. Autre constat, « la courbe du taux de propriété en France diminue, après avoir été en augmentation pendant dix ans », ajoute Loïc Cantin. Le pic a été atteint en 2014 avec 57,8 % de Français propriétaires. Aujourd'hui, le taux est descendu à 57%, soit 240 000 ménages qui se sont dirigés vers le marché de la location. Dans les grandes villes, le taux est beaucoup plus bas, signe de l'impossibilité pour de nombreux ménages d'acheter sur leur lieu de travail ( 33,4% à Paris ; 27,7% à Lille ; 27 % à Strasbourg ; 43% à Marseille). Et le nombre d'annonces pour les logements à la location qui paraissent sur les principaux sites Internet d'annonces immobilières chute, d'après la FNAIM. Par exemple, pour les logements nus, le nombre d'annonces qui avait connu un pic en 2021, dépassant les 1,6 million, est descendu en 2023 autour de 1,2 million. Autant de dynamiques qui témoignent d'un « contexte de pénurie locative », pointe Loïc Cantin. Celle-ci devrait être encore aggravée par l'arrivée proche d'une nouvelle échéance en matière d'obligation de rénovation énergétique : elle va toucher 1,3 million de logements F et G en 2028 qui ne pourront plus être mis en location. En dépit du contexte, « nous ne sommes pas suspendus à une grande loi logement », a déclaré Loïc Cantin, évoquant le contexte parlementaire « compliqué » qui bloque cette possibilité. La FNAIM réitère ses préconisations parmi lesquelles la création d'un statut de bailleur privé (qui ne soit pas uniquement fiscal).