Châteaux, manoirs ou gentilhommières : les ventes décollent

Au siècle des cryptomonnaies, devenir châtelain fait toujours rêver. Le 16 septembre, à Paris, Barnes, spécialiste de l'immobilier de luxe, tenait une conférence de presse consacrée au marché – de niche - des châteaux français. Lequel connaît un essor important : jusqu'en 2019, quelque 200 châteaux étaient vendus annuellement, contre le double actuellement. Les acheteurs ? « 50% de Français, 50% d'étrangers », estime Olivier Brunet, directeur associé Barnes, propriétés et châteaux. Les premiers cherchent « une résidence secondaire à proximité de leur domicile pour aller le week-end et en vacances », décrit Olivier Brunet. Ils achètent en général des châteaux d'au maximum 700 m2 situés souvent autour de Paris. Mais pas toujours. Les Auvergnats, par exemple, achètent en Auvergne. Les étrangers optent pour des châteaux de plus grande taille (de 1 000 à 1 500 m2). « Ils viennent pour plusieurs semaines, donc, ils se soucient moins de la localisation », explique Olivier Brunet. Ils sont par exemple disposés à acheter dans le Grand Ouest ou au Sud de la Normandie.

Au delà de leur nationalité, les acheteurs se distinguent aussi par leurs motivations, selon Barnes. Certains sont « passionnés d'histoire ». Des « chefs de famille » recherchent un lieu de partage intergénérationnel. Les « pragmatiques » mettent au point un modèle économique pour assurer le financement de l'entretien du domaine.

Face à cette demande, l'offre est là : quelque 1 500 châteaux sont proposés à la vente actuellement en France. Avec une gamme de prix qui va de 400 000 euros pour une gentilhommière à restaurer à 10 millions pour une demeure historique clé en main. «La France compte 45 000 châteaux. Nous sommes les seuls à avoir un type de patrimoine d'une telle diversité », note Olivier Brunet. Le pays compte de nombreux châteaux forts édifiés au Moyen-Age dans un but défensif. Dans le Sud, ils ont conservé leur physionomie féodale. Ailleurs, souvent, ils ont été transformés pour devenir des demeures de prestige et de plaisir, à la Renaissance. Laquelle a vu l'édification de superbes châteaux d'agrément, en particulier en Val de Loire. Et à ce patrimoine s'ajoutent des châteaux néogothiques du 19e siècle, et même, des châteaux « d'industriels » du début du XXe siècle, qui emploient le béton...

Monétiser le rêve pour le faire perdurer

Derrière le rêve, la réalité de ces transactions immobilières s'avère complexe et semée d'embûches. Souvent, chez les propriétaires, « quand la décision est prise de vendre le château, c'est un déchirement », constate Bertrand Lhomme, responsable Barnes Touraine- Val de Loire. Dans de nombreux cas, en effet, la vente est l'aboutissement d'une histoire sur plusieurs générations au cours de laquelle l'entretien du château a été réalisé a minima, son financement étant assuré par les ventes successives d'une dépendance, de quelques hectares... Résultat pour l'acheteur, un bâtiment qui demande « beaucoup de frais et de travaux », poursuit Bertrand Lhomme. En outre, dans ces immenses bâtiments, les problématiques de coût de l'énergie et de DPE, diagnostic de performance énergétique prennent une acuité toute particulière. D'autant qu'à l'enjeu du confort s'ajoute celui de la préservation du château qui impose du chauffage.

Face à ces enjeux, « les clients rationalisent leurs achats », constate Olivier Brunet. Ce dernier a vu apparaître, une nouvelle figure, quasiment des « marchands de biens » mus par la passion : Ils achètent un château, le remettent en état – toiture, jardin redessiné dans le respect du projet initial... pour ensuite le remettre sur le marché. D'autres clients achètent pour eux-mêmes. Ils souhaitent transmettre leur château aux générations successives et ils s'efforcent d'éviter les erreurs des familles qui les ont précédés. « Ils se disent : aujourd'hui, j'ai la capacité d'acheter et de rénover, mais si je veux qu'il reste dans la famille, il faut que je monétise », pour pourvoir à la rénovation et à l'entretien, analyse Olivier Brunet. Certains stratégies sont bien connues, comme la location de chambres d'hôtes ou l'organisation de séminaires et de mariages. Elles fonctionnent plus ou moins bien selon les localisations. Mais les experts de Barnes observent une nouvelle tactique : la construction de petits immeubles destinés à la location, sur une parcelle constructible du domaine.