Les chiffres laissent « presque sans voix » Pascal Boulanger, président de FPI France, Fédération des promoteurs immobiliers. Le 12 mai, lors d'une conférence de presse en ligne, il annonçait les résultats du marché de l'immobilier neuf au premier trimestre 2026 (T1). L'activité au niveau déjà historiquement très bas a encore ralenti en raison du déclenchement de la guerre au Moyen-Orient. « Le contexte géopolitique a un impact conséquent sur les ventes du logement collectif neuf », analyse Didier Bellier-Ganière, délégué général de la FPI. D'après cette dernière, le scénario de 2020 (Covid) et de 2022 (guerre en Ukraine) se répète une nouvelle fois : un choc extérieur impacte l'économie nationale. Il provoque flambée du coût des matériaux, remontée des taux d'intérêt et climat anxiogène. Ce premier trimestre, le PIB a cessé de croître. L'inflation, jusqu'alors contenue, a augmenté (+2,2 % en avril, après +0,9% en février). Le niveau des taux de crédits immobiliers aussi est reparti à la hausse, même s'il reste encore attractif (3,18% pour le neuf fin mars). Déjà, « l'investissement des ménages repart à la baisse. Il a diminué de 0,7% alors qu'il avait recommencé à augmenter légèrement en fin d'année dernière », constate Didier Bellier-Ganière.
Dans ce contexte très défavorable à son activité, la FPI peine à trouver une explication à un phénomène : la forte croissance du nombre de permis de construire de logements collectifs délivrés (+ 28,1 % au T1 2026 par rapport au T1 2025). Un pic concentré sur le mois de mars explique cette tendance. Toutefois, le niveau de permis de construire octroyés ( 50 393) demeure très inférieur à la moyenne atteinte entre 2015 et 2018 (59 600), d'après la FPI. En outre, il s'agit très probablement une « hausse atypique » et non de l'amorce d'une tendance, selon Didier Bellier-Ganière.
Dégringolade des mises en ventes et des ventes
Les autres indicateurs du marché décrivent une même tendance très négative, avec une chute à deux chiffres ce premier trimestre. Laquelle succède à une stabilisation-ou légère amélioration -en 2025 par rapport à 2024, des années d'activité historiquement très faibles. Côté offre, les mises en vente de logements neufs ont diminué de 19,2% par rapport au T1 2025, à 11 649 unités. Le chiffre reste très en deçà du niveau moyen atteint au T1 entre 2020 et 2026 (18 600). A rebours, le nombre d'opérations retirées du marché par les promoteurs a fortement augmenté : le pic de 24% atteint prolongeant une tendance initiée au second semestre de l'an dernier.
Côté demande, les tendances sont tout aussi négatives. Les ventes de logement neuf ont dégringolé de 14,3% pour atteindre 19 050. En 2025, elles s'étaient stabilisées ( 22 223 au T1 contre 22 053 au T1 2024). Les deux segments du marché sont concernés par cette baisse sur les trois premiers mois de 2026. Les ventes aux particuliers diminuent de 10,8%; les ventes en bloc de 35%. Ces dernières sont passées de 6 786 unités au T1 2025 à 4 413 en 2026. En cause : la fin du soutien aux promoteurs immobiliers par l'achat de logements par les bailleurs sociaux. « Les bailleurs sociaux ont joué le jeu. Nous pensions que la crise allait durer peu de temps, or, elle se prolonge et les bailleurs sociaux ne disposent pas de fonds propres à volonté », analyse Pascal Boulanger. Les ventes au détail sont passées de 13 837 unités au T1 2025 à 12 337 au T1 2026. Mais les deux sous-catégories de la vente au détail ont connu une évolution inverse. Les ventes en accession à la propriété ont diminué de 18,2% (9 288). En revanche, les ventes en investissement locatif ont augmenté de 22,8%, soit 3 049 ventes vs 2 484 au T1 2025.
Un « concours de circonstances malheureux »
Pour Pascal Boulanger, le déclenchement de la guerre à l’Iran, et sa cohorte de conséquences néfastes, constitue un « concours de circonstances malheureux », alors que la FPI avait enfin obtenu l'écoute du politique. « Depuis quelques temps (…), le logement avait retrouvé sa place dans la politique publique avec le statut du bailleur privé et l'annonce du projet de loi de relance pour le logement », note Didier Bellier-Ganière. De fait, ce dernier estime que l'essor sur le marché de l'investissement locatif doit beaucoup à un « effet du statut du bailleur privé ». Fortement voulu par le secteur, ce dernier est entré en vigueur le 21 février – une semaine avant le début de la guerre- . De fait, le recours au dispositif en soi reste limité, selon les retours des adhérents à la direction de la FPI. Pour Didier Bellier-Ganière, cela n'est « ni inquiétant , ni étonnant » : les chiffres du T1 s'arrêtant fin mars, le dispositif n'a pas eu encore le temps d'atteindre sa vitesse de croisière.
D'autres indicateurs décrivent l'atonie du marché : le délai d'écoulement de l'offre commerciale atteint en moyenne 19,9 mois, quand le niveau souhaitable pour les promoteurs est de 12 mois. « Partout en France, il y a trop d'offre », pointe Pascal Boulanger. Le record national est enregistré à Grenoble ( 50,7 mois) ; Lille atteint 30,3 mois ; Caen présente l'un des chiffres les plus bas (13,1) ; Montpellier et Toulouse sont autour de 14 ;« Marché éteint » pour Besançon,selon la FPI.
Selon la FPI un « rebond technique » de l'activité demeure envisageable en 2026, notamment grâce aux mesures gouvernementales annoncées. Mais tout dépend de la confiance et des capacités financières des ménages. Et de la géopolitique...
A noter : le prix de vente des logements a un peu augmenté au T1 2026 ( 5 209 euros le m2 vs 5177 en 2025), en raison de la poussée inflationniste. Les trois années précédentes, ce prix moyen national est resté quasiment stable ( un peu au dessus de 5 000 euros le m2).
