Le marché de la promotion immobilière en panne

Pas de redémarrage. Le 4 septembre, La FPI, Fédération des promoteurs immobiliers, unique instance professionnelle (privée) du secteur, publiait les chiffres de l'activité au deuxième trimestre 2025. La tendance est à la baisse. Les ventes d'appartements neufs ont baissé de 16,6 % par rapport à la même période de 2024, atteignant 21 917 unités contre 26 279 l'année précédente. « Incertitude politique et suppression du Pinel ont eu raison de la petite monté qui s'amorçait l'année précédente », commente la FPI, dans un communiqué.

Historiquement, le niveau du marché est bas : 41 274 appartements avaient été vendus au deuxième trimestre 2019. En 2025, l'ampleur de la chute diffère selon les segments de marché. Au deuxième trimestre, les ventes en bloc auprès de bailleurs sociaux et d' investisseurs institutionnels ont chuté de 18,1 % (7 227 unités) . En cause : la fin du programme de soutien de CDC Habitat et Action Logement. Les ventes de détail auprès des particuliers ont diminué de 16,9% pour atteindre 12 590 unités. Mais au sein de cette catégorie, les tendances sont diverses. Les ventes aux propriétaires occupants ont augmenté de 2,1% (10 053 unités), grâce à la baisse des taux d'intérêt des emprunts immobiliers et de l'élargissement du PTZ, Prêt à taux zéro, accordé par l’État pour soutenir la demande. Mais les ventes aux investisseurs se sont littéralement effondrées (- 52,2%) pour atteindre 2 537. Selon la FPI, la fin du dispositif fiscal Pinel, qui favorisait l'investissement locatif, est à l'origine de la dégringolade.

Municipales en vue

Plusieurs autres indicateurs témoignent du bas niveau de l'activité des promoteurs immobiliers, parcourue de quelques frémissements. Les délais d'écoulement des stocks demeurent importants (18,7 mois, contre 11,1 au deuxième trimestre 2020). Le taux de retraits d'opérations immobilières reste lui aussi à un niveau structurellement élevé malgré une baisse significative (de 22 à 16% entre le deuxième trimestre 2024 et le second trimestre 2025). Les mises en vente ont atteint 17 390 unités, contre 16 666 l'an dernier. Le chiffre est en augmentation, mais il se situe à un niveau de 29% inférieur à celui du deuxième trimestre 2023 (24 458). Même tendance pour les permis de construire accordés pour le logement collectif. Au deuxième trimestre 2025, ils ont atteint 53 300 contre 40 650 au T2 de 2024. L'augmentation est importante : 31,1%. Mais entre 2015 et 2018, le volume trimestriel moyen était supérieur (59 600 logements collectifs). En outre, une autorisation n'entraîne pas nécessairement une mise en chantier. Pour la FPI, la divergence entre les deux « suggère que l’offre de logements neufs reste contrainte à court terme, et qu’une reprise durable est toujours plus incertaine ».

Autre donnée du marché, la stabilité des prix (faciaux). Au deuxième trimestre 2025, le prix moyen d'un appartement neuf vendu au détail (aux particuliers) a atteint 5 189 euros, le mètre carré contre 4 939 euros au T2 de 2024. Une stabilité que la FPI attribue au caractère « technique » des prix du neuf. Sur ce marché au niveau très bas, quelques signes pourraient donc augurer d'une petite reprise, mais au delà du contexte économique et politique troublé, un autre facteur pourrait la perturber prévient la FPI : l'approche des élections municipales en mars 2026, une période traditionnellement peu propice à la promotion immobilière.