Immobilier : l'horizon semble légèrement se dégager en 2025

Quel regard portez-vous sur l'année 2024 ?

On dit souvent que l'immobilier a besoin de stabilité et de vision à long terme, pour les professionnels comme pour les acquéreurs. 2024 a été une année politiquement compliquée avec quatre ministres du Logement, un record. Donc forcément si on change les règles tous les ans, il est difficile de se projeter. Et cela se ressent dans les chiffres, on note -46% de mises en vente entre 2023 et 2024 en Hauts-de-France. Et c'est un phénomène que l'on subit depuis deux ans. Plusieurs facteurs en cause : la flambée des coûts des matériaux avec la guerre en Ukraine, l'inflation et donc l'augmentation des taux. Il y a eu un double effet : le prix de revient de nos opérations a augmenté, nous ne parvenions plus à aller au bout des opérations que l'on avait anticipées et les clients avaient du mal à se financer. Puis les taux sont redevenus tolérables et admissibles, autour de 3%. Ce sont quelques signes encourageants au deuxième semestre, même si on parle de volumes faibles.

Quel est l'impact de la fin du dispositif Pinel ?

C'est une catastrophe pour la filière, et qui se ressent tout de suite dans les chiffres ! Les investisseurs ont baissé de 75% à l'échelle des Hauts-de-France. C'est peut-être malheureux mais la motivation d'achat des investisseurs, pour beaucoup, était d'aller chercher une réduction d'impôt, et celle-ci compensait finalement la taxation du logement qui est importante (TVA de 20%). En janvier-février 2025, nous avons vendu 23 logements collectifs (dans les Hauts-de-France, tous promoteurs confondus) donc il y a quand même des investisseurs qui achètent sans dispositif de défiscalisation, même s'il s'agit d'une part très faible.

Peut-on craindre une pénurie de logements ?

Oui ! On le ressent surtout sur des villes comme Lille, où il y a une tension locative forte notamment sur les T1 et T2. 17% des étudiants renoncent à leurs études faute de logement. Cela a des conséquences aussi sur les entreprises. Beaucoup de dirigeants n'arrivent pas à embaucher à cause, d'une part, de la mobilité, mais aussi du manque de logements.

La primo-accession devient un réel enjeu. Quelles solutions sont mises en place à destination des primo-accédants aujourd'hui ?

En effet ! L'âge recule de plus en plus pour les primo-accédants. Il existe une aide à l'accession à la propriété : le bail réel et solidaire (BRS) ; c'est encore assez marginal mais c'est en train de se démocratiser. On se doit de trouver des montages qui permettent de minimiser l'impact des coûts de revient des constructions. L'enjeu est de retrouver une clientèle d'acquéreurs plutôt classe moyenne ou aux revenus modestes même si, on le sait, tout le monde ne peut acheter aujourd'hui en France, d'où l'explosion de la demande de logement social, qui est d'ailleurs un phénomène national.

À travers quels dispositifs le marché peut-il espérer se relancer ?

La fin du dispositif Pinel va encore impacter l'année, mais il faut reconnaître qu'il y a des lois adoptées positives dans la loi de finances. L'extension du prêt à taux zéro pour tout type de logement en fait partie (la maison était sortie de ce dispositif, ndlr). L'idée est de densifier les villes. La loi est opérationnelle en avril donc il est trop tôt pour mesurer l'impact. L'exonération de taxation de donation pour l'achat d'un logement neuf, soit 100 000 euros de dons, qui vient s'ajouter au dispositif d'origine des 100 000 euros en 15 ans sans taxation par donateur. Cette loi peut participer à aider une partie de la clientèle, bien sûr. Et enfin le dispositif LLI (logement locatif intermédiaire), qui a été étendu aux particuliers. L'avantage avec le LLI est que l'on peut acheter avec une TVA réduite à 10% et bénéficier de réduction sur la taxe foncière, c'est le pendant du PINEL. Le dispositif n'est pas très connu, c'est encore balbutiant dans la région mais les professionnels commencent à le lancer. La seule contrainte, c'est qu'il faut garder le bien a minima 15 ans.

Malgré le contexte délicat, quels territoires tirent leur épingle du jeu ?

Dunkerque ! La ville se montre de plus en plus attractive, et le territoire suit une belle dynamique, boostée notamment par les projets de gigafactories industrielles. Il est difficile de se projeter sur quel profil de salarié va venir s'implanter mais en tout cas les premiers projets ont bien marché. On note d'ailleurs 166 logements neufs en collectif en 2024 (contre 140 en 2021). Valenciennes est également un marché solide. L'agglomération a toujours été dynamique, avec un tissu d'entreprises et étudiants dense. On compte une centaine de logements neufs en 2024 à Valenciennes. En revanche, la MEL enregistre une baisse de -34% de mises en vente. On est passé de 1 744 logements en 2021 à 761 en 2024.

Quelles sont les inquiétudes de la part des promoteurs ?

Il existe un réel problème autour de la demande. La peur des promoteurs est de ne pas réussir à écouler l'offre déjà mise sur le marché. Le risque est de porter du stock, donc ils se montrent très prudents.

Lille reste en 2024 le troisième marché tertiaire de France derrière Paris et Lyon (un peu moins de 200 000 m² commercialisés/an) ? Comment se porte l'immobilier de bureaux et quelles sont les nouvelles tendances ?

Le modèle de bureaux classiques arrive à bout de souffle. Désormais, les promoteurs ont tendance à diversifier leur offre vers le logement. Clea reste marginal mais commence à entrer dans la réflexion. La rentabilité est plus faible sur un logement que sur un bureau, mais en même temps, la demande de bureaux classiques est en perte de vitesse alors que la demande de logements est toujours présente et on sait qu'elle va rester. Le Covid a eu énormément d'impact sur le bureau, les habitudes ont changé. La tendance de plus en plus est de mixer les usages dans les aménagements urbains : bureaux, commerces, services, loisirs et offre de restauration.

Comment traitez-vous le phénomène des bureaux vides dans la MEL ?

C'est un sujet sérieux effectivement. L'Agence d'urbanisme travaille avec l'OBM (Observatoire des bureaux de la métropole lilloise) pour recenser cette vacance locative et la qualifier. On retrouve soit des bâtiments obsolètes qu'on peut transformer en bureaux soit en logement. C'est en tout cas une opportunité foncière donc il y a un vrai travail d'analyse à faire

 «Le marché a ralenti tellement violemment que les structures doivent s'adapter»

Quel est le moral des troupes ?

C'est compliqué... Les sociétés de promotion font des ajustement d'effectifs, à l'image de Nexity, Bouygues, etc. Le marché a ralenti tellement violemment que les structures doivent s'adapter. En 2024, les produits gérés (résidences étudiantes, séniors, co-living) sont un nouveau phénomène de solution locative et répondent à une demande du marché. Ensuite, il faut voir comment vont se comporter les investisseurs institutionnels et privés sur le marché du logement pour prendre le relais des investisseurs particuliers. C'est l'enjeu des mois à venir. On sait que des établissements bancaires sont en train de réfléchir à créer des foncières LLI, on verra à quel volume et à quel rythme. Tous les débuts d'années mettent du temps à démarrer, il faut espérer que ça ne dure pas. De toutes façons, toutes les mesures de la loi finances sont effectives à partir d'avril, on verra donc la suite.

Comment la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI) tente-t-elle de jouer collectif dans ce contexte ?

Nous avons créé une alliance pour le logement avec la FFB, l'union régionale HLM, les notaires, les architectes. L'idée est de se parler, mieux se connaître et mieux se coordonner pour répondre aux diverses problématiques de la chaîne du logement, privé et social. On essaie de se saisir de nombreux sujets, sur lesquels on peut agir au niveau local afin de favoriser la production de logements. Au niveau de la FPI, on essaie de travailler et réfléchir au statut du bailleur privé. Il faut leur trouver un statut, un cadre, afin qu'ils soient considérés comme de réels agents économiques de la filière et pas comme le propriétaire rentier. Changer l'image du bailleur donc, et surtout le statut. 80% des gens ont un logement, il faut qu'ils s'y retrouvent et ne pas leur imposer trop de contraintes. On a créé un groupe de travail pour faire des propositions concrètes au gouvernement. Nous verrons si nous sommes suivis. En tout cas, nous avons une ministre bien consciente des problématiques, Valérie Létard, qui connaît aussi bien le logement social que privé, avec une vue sur toute la chaîne.