Sombres perspectives pour l'immobilier en 2026

Quelques éclaircies, des perspectives plutôt sombres. Telles sont les conclusions du « Bilan 2025 et perspectives 2026 de l’immobilier résidentiel en France », dressé par les économistes du groupe bancaire BPCE, dévoilé le 25 novembre. En 2025, la situation du marché immobilier s'est améliorée par rapport à l'année précédente, avec un total qui dépasse tout juste 1 million de transactions, contre 978 000 en 2024. Cette tendance à la hausse concerne uniquement le marché de l'ancien - qui constitue l'essentiel des transactions-. Il se redresse après trois années de chute. Mais la dynamique demeure fragile : depuis le mois de mai, elle s'est infléchie. « Comment ne pas y voir effet de la crise budgétaire et politique que connaît la France, ainsi que de la hausse des droits de mutation à titre onéreux », commente José Bardaji,directeur des études et prospective du Groupe BPCE. En outre, le nombre de transactions dans l'ancien d'octobre 2025 ( 929 000 transactions ) demeure inférieure à la moyenne des 10 dernières années (990 000 ventes).

L'évolution du marché du neuf est totalement différente. Depuis quelques mois, la croissance des demandes d'autorisations de construire est assez vive (+28 % d’avril à septembre sur un an) et celle des mises en chantier suit, mais à un rythme plus mesuré (+9 %). Néanmoins, sur les 12 derniers mois, la commercialisation des logements par les promoteurs immobiliers, pénalisée par l'arrêt du dispositif fiscal Pinel, continue de baisser (120 000 contre 125 000 ventes sur les12 mois précédents). A contrario, sur les six derniers mois, la production de logements individuels purs a connu une nette reprise (+20 % par rapport aux six mois précédents) atteignant 65 000. A partir du 1er avril 2025, elle a été stimulée par l’élargissement du prêt à taux zéro .

« Essoufflement »

Pour 2026, plusieurs tendances macro-économiques devraient peser sur l'évolution du marché immobilier, stoppant les timides dynamiques de l'année précédente, d'après BPCE l’Observatoire. Tout d'abord, le contexte économique général, avec une éventuelle montée du chômage, devrait peser défavorablement sur les projets immobiliers des Français et influencer négativement leur ressenti. « Lorsque l'on a un essoufflement d'un optimisme, ensuite, on a un essoufflement des variables réelles des marchés immobiliers », analyse Bertrand Cartier, économiste du Groupe BPCE.

Un facteur clé en matière d'immobilier devrait aussi évoluer de manière négative : en raison de la politique monétaire de la BCE, Banque centrale européenne, la stabilité actuelle des taux d’intérêt laissera probablement place d'ici la fin de l'année à une légère hausse qui devrait se poursuivre en 2026. Le taux d'intérêt des nouveaux crédits immobiliers pourrait atteindre 4,06%, en 2026, contre 3,09 ce troisième trimestre. Ce qui devrait limiter le recours des Français, même s'ils sont de plus en plus nombreux à considérer comme acceptable un taux supérieur à 3%. Déjà, le marché des crédits qui avait rebondi en 2025 (+ 29%), pour atteindre 160 milliards d'euros (de crédits nouveaux) , s'était stabilisé ces derniers mois.

Au total, en 2026, le marché de l'ancien devrait connaître un léger recul des transactions (910 000, vs 940 000 en 2025) , ainsi qu'une compression de la dynamique des prix (+0,7 % , après +1,0 % en 2025). Les perspectives sur le marché du logement neuf ne sont pas meilleures. Les ventes de la promotion immobilière devraient continuer de stagner, en l'absence de soutien à l'investissement locatif. Seules les ventes de maisons individuelles progresseraient.

Des propriétaires bailleurs malheureux

L'étude BPCE propose un focus sur les investisseurs locatifs. Cette population (11% des Français), présente des caractéristiques particulières : plus urbains que la moyenne, plus aisés, plus souvent en couple et propriétaires de leur logement sans crédit en cours.

Depuis 2022, leur stratégie d’investissement a évolué, note l'étude. Les bailleurs privés sont plus nombreux à être multi-détenteurs (41 % vs 38 % en 2022). Ils indiquent détenir plus d’appartements qu’en 2022 (70 % vs 64 %). La location vide ou nue (56 %) demeure le principal mode de location, mais elle diminue un peu au profit de la location meublée (30 %) ou saisonnière (14 %).

Les motivations des propriétaires bailleurs évoluent aussi. Certes, pour 45 % d'entre eux, la rentabilité locative constitue toujours le critère décisif de leurs démarche. Cette motivation demeure très loin devant les autres, mais elle a un peu reculé dans la hiérarchie des finalités depuis trois ans (−5 points). A contrario, la constitution d’un complément de revenu à la retraite a augmenté (+5 points), ainsi que la possibilité de transmettre un bien à un enfant ou à un proche (+7 points).

Mais un autre changement est encore plus marqué : les propriétaires bailleurs sont désormais plus nombreux à vouloir se désengager qu’à investir (25 % contre 23 % respectivement). Les proportions étaient inverses en 2022 : 30 % souhaitaient continuer à investir contre 18 % qui envisageaient de se désengager. Les raisons de cette désaffection ? La lourdeur de la fiscalité sur les loyers (32 %), de la gestion des biens (25 %) et la nécessité de réaliser des travaux en raison de la classe énergétique (20 %). L'étude constate une autre évolution du comportement des propriétaires bailleurs qui semble étayer leur lassitude exprimée : un sur deux a confié la gestion de ses biens à un professionnel, soit 9 points de plus qu'en 2022. Et pourtant, « aujourd'hui, 23% des Français qui ne le sont pas sont intéressés à devenir des propriétaires bailleurs », dévoile Marion Stephan, responsable des études socio-économiques du Groupe BPCE. La tendance est quasiment stable par rapport à 2022 ( -1%).