En 2025, les promoteurs immobiliers ont enregistré 4 063 réservations de logements neufs, contre 3 442 en 2024, soit une hausse d'environ 22%. Mais cette progression masque une transformation du marché : la majorité des ventes concernent désormais des acquisitions en bloc, où bailleurs sociaux ou investisseurs institutionnels achètent plusieurs dizaines de logements, voire un immeuble entier. «La structuration de l'activité revêt un caractère inédit», explique Jean-Michel Sède, président du CECIM Nord.
Les achats réalisés par des particuliers ont fortement diminué. En 2025, seulement 1 509 logements ont été réservés par des acheteurs individuels, soit un recul de plus d'un tiers par rapport à 2024. Le retrait est encore plus marqué chez les investisseurs privés, qui achètent pour louer : leur part tombe à 8% des ventes, contre près de 30% ces dernières années. Selon Jean-Michel Sède, «le contexte politique général n'a pas projeté nos concitoyens dans une démarche d'acquisition immobilière», et la fin du dispositif fiscal Pinel en 2024 a également pesé sur le marché.
Des prix qui continuent de grimper
Malgré la baisse des achats individuels, les prix augmentent. En moyenne, un logement neuf en immeuble collectif s'est vendu 4 278 euros le mètre carré, contre 4 103 euros en 2024. Pour un appartement de 60 m², cela représente environ 10 000 euros de plus qu'il y a un an. La raréfaction des terrains, la dépollution nécessaire et la loi ZAN, qui limite l'artificialisation des sols, expliquent en partie cette hausse. Les investisseurs institutionnels, avec leur capacité financière, continuent d'absorber ces coûts élevés.
Le département du Nord reste le moteur principal du logement neuf, concentrant près des deux tiers des ventes aux particuliers. Mais la situation varie selon les territoires. À Dunkerque, le nombre de logements disponibles a plus que doublé et les ventes ont légèrement progressé, tandis que les prix ont reculé de 3,4%. À Lille, les ventes aux particuliers ont chuté de plus de 39% en un an, illustrant la tension sur certains marchés urbains.
Relancer l'achat par les particuliers
Malgré la hausse générale, la production de logements reste près de 20% inférieure à celle de 2021. «Pour 2026, la priorité des opérateurs sera de reconquérir ces investisseurs, grâce notamment au nouveau dispositif Jeanbrun, et de relancer une offre de logements abordables pour permettre aux habitants du Nord et du Pas-de-Calais de devenir propriétaires», explique Jean-Michel Sède. La demande reste forte, portée par l'augmentation du nombre de ménages et le besoin structurel de logements. Pour l'économiste François Lenglet, «se loger, posséder sa maison, c'est fondamental pour les Français. Les déterminants de l'achat immobilier ne vont pas changer malgré les crises».
Pour Aletheia Press, Lolita Péron Vranesic
