Les villes « Action Cœur de Ville » épargnées par la crise immobilière

Le différentiel est net. Le 18 novembre, à Paris, au cœur du Salon des maires, sur le stand des Notaires de France, était présenté le « baromètre de l'immobilier des villes ’Action cœur de ville’ » pour 2024. « Action Cœur de Ville » (ACV) est un programme qui vise la revitalisation du centre des villes moyennes, appliqué dans 244 communes. Selon l'étude présentée sur le salon, en 2024, les villes ACV ont enregistré une baisse du nombre de transactions immobilières de l'ordre de 10%, contre 8% sur le plan national. « La tendance des villes ACV a suivi la tendance nationale qui a été à la baisse en raison de facteurs macroéconomiques, comme une inflation forte et des taux d'intérêt élevés. Cela s'est amélioré fin 2024 et la tendance 2025 est plutôt à un redémarrage », explique Me Priscille Caignault, membre du bureau du Conseil supérieur du notariat (CSN), en charge de l'immobilier.

Toutefois, sur le long cours, les trajectoires de l'immobilier dans les villes ACV diffèrent nettement des autres. Entre 2018 et 2024, la baisse du volume des transactions a atteint -14,2 % au niveau national, alors que dans les villes du programme, elle était minime (- 1%). L'étude note aussi une grande variété de situations au sein de ces villes, avec un niveau de volume de transactions qui peut être plus ou moins élevé. Et aussi, une tendance pouvant être à la hausse ou à la baisse. En 2024, 54% de ces villes affichaient une orientation haussière, une proportion en augmentation depuis 2018.

« Le prix des appartement a été nettement réévalué »

Autre constat de l'étude, en matière de prix de l'immobilier, dans un contexte national marqué par une dynamique baissière, « les villes du programme ont suivi la même tendance, mais dans des proportions différentes », poursuit Me Priscille Caignault. Par exemple, au niveau national, la médiane du prix des maisons a baissé de 2,5% entre 2023 et 2024, et dans les villes ACV, de 3,5%. A l'inverse, dans les appartements, les prix ont baissé de 2,3% au niveau national et de 1,5% dans les villes ACV. Mais comme pour les volumes, les prix de l'immobilier de ces dernières suivent une tendance au long cours spécifique. Entre 2018 à 2024, « le prix des appartements a été nettement réévalué », pointe Dominique Consille, directrice des programmes « Action Cœur de Ville » et « Petites Villes de Demain » à l' ANCT, Agence nationale de la cohésion des territoires. Sur la période, il a augmenté de 19%, contre 8% au niveau national. Il s'agit d'un effet rattrapage : les prix médians au m2 dans les villes ACV demeurent encore très inférieurs à ceux du reste de la France ( 2 069 euros/m², contre 3 376).

Cette année, le baromètre a été enrichi d'un nouveau paramètre : le DPE, diagnostic de performance énergétique, des biens vendus. Selon ce dernier, par exemple, depuis 2022, pour les maisons, on observe un rattrapage des communes ACV par rapport au panel non ACV de référence, avec une qualité des DPE devenu similaire. Au total, pour Dominique Consille, les évolutions du marché immobilier constituent un signe tangible du fait que « la démarche globale pour rénover, agir sur l'aménagement urbain, le patrimoine, le cadre de vie, permet une réelle transformation des centres-ville. Ces investissements produisent des effets. (…) Les maires se sont mobilisés, ils ont changé l'image des villes moyennes et leur ont redonné leur attractivité ».

Depuis sa création en 2018, le programme ACV a mobilisé 12,3 milliards d'euros. Les villes concernées représentent 7,8 millions habitants, soit 11% de la population et 12% des transactions nationales immobilières. La prolongation du dispositif a été confirmée par Serge Papin, ministre des Petites et moyennes entreprises, du Commerce, de l'Artisanat, du Tourisme et du Pouvoir d'achat, dans le cadre du programme de revitalisation du commerce de proximité, ce mois de novembre.