Un espoir après la crise ? Le 12 février, à Paris, la FPI, Fédération des Promoteurs Immobiliers présentait à la presse le bilan de la profession en 2025. L'année « la plus mauvaise », a synthétisé Pascal Boulanger, président de la FPI. En toile de fond, pourtant, avec 0,9% de croissance du PIB, le contexte économique était resté stable et même en légère progression. Mais crises géopolitiques et incertitudes politiques ont été néfastes aux achats immobiliers des particuliers. « L'anxiété ne favorise pas l'investissement. Les ménages sont restés dans l'attentisme », commente Didier Bellier-Ganière, délégué général de la FPI.
Pour autant, du côté de l'offre, des signaux contradictoires cohabitent. En 2025, le nombre de retraits d'opérations immobilières par les promoteurs a atteint 22%, contre 3% en 2022, témoignant clairement de la mauvaise santé du marché. A rebours, l'an dernier, le nombre d'autorisations de construction de logements collectifs a augmenté de 19,8%, pour atteindre 199 092 contre 166 144 en 2024. « Nous avons consulté nos adhérents qui nous ont expliqué : il faut occuper les équipes si on veut les garder. Et aussi : on n'insulte pas l'avenir. On essaie d'être prêts à une éventuelle reprise », décrypte Pascal Boulanger qui s'est déclaré « surpris » par cette tendance à la hausse. Reste que le niveau d'autorisations demeure très inférieur au volume moyen annuel atteint entre 2015 et 2018 (239 125). Quant aux chiffres de mises en vente, ils sont remontés de 9,4% par rapport à l'an dernier, mais le niveau demeure « catastrophique », commente Didier Bellier-Ganière. En 2025, la FPI en comptabilise 59 915. La moyenne annuelle s'établissait à 86 614 entre 2019 et 2025.
Moins de 10 000 ventes aux investisseurs particuliers
Côté demande, le constat est sans appel. 2025 enregistre un record négatif : 92 352 réservations (-10,8%, par rapport à 2024), un niveau très inférieur à la moyenne annuelle entre 2019 et 2025 (127 014 ). Et quasiment aucun segment de marché n'est épargné. Les réservations en bloc ont diminué de 6,7%. « Les bailleurs sociaux doivent arbitrer entre les achats auprès des promoteurs, la construction pour leur propre compte ou la rénovation de leurs parcs. Ils nous expliquent qu'ils nous ont soutenus depuis deux ou trois ans, et qu'aujourd'hui, ils doivent arbitrer en faveur des rénovations qui n'ont pas été faites », explique Pascal Boulanger. Les réservations au détail passent de 57 977 à 49 713 (- 14,3% sur un an). En cause : « une chute phénoménale des ventes aux investisseurs particuliers depuis la fin du Pinel », explique Didier Bellier-Ganière. En 2025, on compte moins de 10 000 de ses ventes (9 469), soit une baisse de 51,1% par rapport à 2024. Les ventes en accession à la propriété, elles, ont augmenté de 4,3% (40 244).
Autre constat de la FPI, le délai d'écoulement des stocks des promoteurs a continué d'augmenter, résultante de la conjonction du léger retour de l'offre et d'une demande absente. Il a atteint 21,3 mois au dernier trimestre 2025. En 2021, il tournait autour de 10 mois. Toutes les intercommunalités sont concernées : Lille (Scot) avec 33,5 mois ; Grenoble, 48,4 ; Strasbourg, 30,3... Aucune ville métropolitaine ne présente le délai « idéal » pour les promoteurs, entre 10 et 12 mois.
D'après la FPI, les prix des logements collectifs neufs au détail sont restés globalement stables pour atteindre 5 122 euros le m2 au 4 e trimestre 2025. « Les prix sont techniques », commente Didier Bellier-Ganière.
« On y croit »
La profession pâtit de ces années de crise qui se succèdent. « On voit des défaillances. Des opérateurs quittent la FPI parce qu'ils sont en redressement ou qu'ils connaissent des difficultés financières.(...) Ou alors, ils partent à la retraite. Ils ferment l'entreprise car elle ne vaut plus grand-chose, alors qu'auparavant, ils la vendaient », observe Pascal Boulanger. En 2025, la fédération a perdu une quarantaine d'adhérents sur 700 environ.
En 2026, les perspectives de la profession pourraient néanmoins s'améliorer, essentiellement grâce au dispositif Jeanbrun prévu dans le cadre de la loi de Finances 2026. Dès la validation de cette dernière par le Conseil Constitutionnel, le nouveau statut du bailleur privé destiné à remplacer le « Pinel », et favoriser l'investissement locatif entrera en vigueur. Objectif : 50 000 ventes en 2026. « Les équipes sont prêtes. Nous sentons qu'il y a une demande et nous estimons que cela va marcher assez vite », explique Pascal Boulanger. Le dispositif ne repose pas sur une réduction d'impôt immédiate, mais sur un mécanisme d'amortissement fiscal. Cette complexité découragerait-elle les banques de le proposer à leurs clients ? « Je n'entends pas cela », répond Pascal Boulanger. Par ailleurs, un rendez-vous mensuel est prévu avec le Premier ministre, pour faire le point sur le dispositif et envisager d'éventuels ajustements. Bref, « on y croit », conclut le président de la FPI, volontariste.
En revanche, en matière de politique publique, « il va falloir travailler aussi sur l'offre », poursuit-il. Pour la FPI, il s'agit de faire en sorte que les maires qui ont une politique de construction en tirent des moyens pour financer des opérations dans leur ville ( rénovation de l'école, construction d'une crèche...) « Aujourd'hui, le héros de la ville est peut être celui qui a permis de faire capoter un projet », pointe Pascal Boulanger. La FPI considère avec méfiance d'éventuels projets de décentralisation en matière de politique du logement, s'ils consistent à « donner plus de pouvoir à des maires qui n'ont pas envie de construire ».
