Fluidifier les relations entre bailleurs et locataires et remettre des logements sur le marché de la location. C’est dans cette optique que la Chambre nationale des commissaires de justice a récemment formulé plusieurs propositions «afin de garantir et de sécuriser les relations entre bailleurs et locataires».
Chargés de l’exécution des décisions de justice, les commissaires de justice sont en effet amenés à gérer les procédures d’impayés de loyer et des expulsions locatives sur décision de justice. Et en tant qu’administrateurs de biens à titre accessoire, ils peuvent se voir confié r la gestion de biens immobiliers et des missions pour des bailleurs ou des copropriétaires, et même intervenir comme intermédiaires pour la vente de biens dont ils assurent la gestion.
Un bail authentique établi par un commissaire de justice
La première proposition de la Chambre nationale consiste à instaurer un «bail authentique» établi par un commissaire de justice et doté d’une force exécutoire (comme les actes notariés). Ce dernier viendrait remplacer les actes sous seing privé (la forme que prennent généralement les baux d’habitation) qui impliquent de saisir un juge en cas de litige entre les deux parties, afin d’obtenir un titre exécutoire.
Le commissaire de justice est alors tenu de vérifier l’identité et la capacité des parties, de contrôler la conformité du bail à la réglementation et le fait que le logement respecte toutes les normes de mise en location, et d’authentifier le contrat. Selon la profession, le bail authentique par commissaire de justice permettrait de mieux prévenir les litiges et d’accélérer les procédures en cas d’impayés, en ouvrant la possibilité directe d’un recouvrement forcé.
Logement abandonné : simplifier la procédure de reprise par le bailleur
La deuxième proposition consiste à simplifier et accélérer la procédure judiciaire qui permet à un bailleur de récupérer le logement abandonné par les locataires sans résilier le bail ni restituer les clés. Celle-ci nécessite d’établir un procès-verbal de constat d’abandon à l’issue d’un délai d’un mois, en présence d’un serrurier et de deux témoins, de saisir la justice pour faire constater l’abandon et obtenir une ordonnance autorisant la reprise du logement, et de respecter un délai d’opposition légal après la signification de l’ordonnance.
Pour que le bailleur puisse récupérer le logement plus vite et le remettre plus rapidement en location, les commissaires de justice proposent de réduire d’un mois à 15 jours le délai accordé au locataire pour justifier de l’occupation du logement et de rendre l’ordonnance du juge directement exécutoire à l’issue du délai de contestation d’un mois et sans opposition manifestée. La profession suggère par ailleurs d’étendre cette procédure de reprise aux baux d’habitation meublés, aux baux commerciaux et baux professionnels.
Des mesures conservatoires contre les cautions solidaires
Troisième proposition : autoriser la mise en œuvre de mesures conservatoires (dans l’attente d’une décision définitive) contre la personne qui s’est portée caution d’un locataire défaillant, après la dénonciation du commandement de payer – ce que la loi ne permet pas, aujourd’hui. Le bailleur aurait ainsi la possibilité de recouvrer les impayés plus rapidement. Cette réforme devrait également contribuer, selon la Chambre nationale des commissaires de justice, à responsabiliser davantage les cautions solidaires, à réduire les risques d’impayés et dissuader les comportements frauduleux ou dilatoires.
Accélérer la procédure de recouvrement des charges de copropriété
La dernière proposition concerne la procédure judiciaire de recouvrement des charges de copropriété impayées. Il s’agit de créer une procédure plus rapide pour traiter la situation d’impayé dès que le procès-verbal d’assemblée générale appelant les charges n’a pas été contesté dans les délais légaux. À la demande du syndic, le copropriétaire défaillant se verrait signifier un commandement de payer dans un délai d’un mois, pendant lequel il pourra régler l’intégralité des sommes dues, demander un aménagement du paiement par le biais d’une médiation ou contester et saisir la justice.
Si le copropriétaire défaillant ne s’est pas manifesté à l’issue de ce délai d’un mois, un commissaire de justice pourrait constater la non-contestation et délivrer un titre exécutoire (comme en cas de chèque impayé). Cette nouvelle procédure aurait également l’avantage, selon la profession, de réduire le volume de ce contentieux devant les tribunaux et d’inciter les copropriétés à recourir à l’amiable pour le recouvrement des dettes.
