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Inégal. Le 1er juillet, à Paris, Barnes, spécialiste de l'immobilier de prestige, tenait une conférence de presse consacrée à l'activité de ce marché en 2026. Le bilan est contrasté, très divers selon les segments, eux-même combinaison de types de clientèle et zones géographiques (Yvelines, côte d'Azur, Côte basque...). Mais une tendance globale se dégage : la demande est vive pour les biens vraiment exceptionnels, poussive pour ceux dits simplement «de prestige». A ces deux dynamiques correspondent souvent deux types de clientèle : la première, étrangère et richissime, la seconde, française, très aisée, mais néanmoins soumise à l'obligation de réaliser des arbitrages financiers. Par exemple, «à Paris, 2025 avait été une année exceptionnelle. On s'était dit, c'est reparti. Or, cette année, l'activité a diminué de 10% en volume (…) Nous sommes déçus, mais le contexte est compliqué», explique Richard Tzipine, directeur général de Barnes.
Le segment principal du marché, - les biens entre 1 et 3 millions d'euros – a souffert. En particulier, le contexte de l'approche des élections municipales et du début de la guerre au Moyen-Orient ont retardé la réalisation des projets, même s'ils ont ensuite été stimulés par une perspective d'augmentation des taux d'intérêt, en avril. Sur la Côte d'Azur, le segment des appartements dont la valeur se situe entre 2 et 5 millions d'euros a souffert. Historiquement, il s'agissait d'un marché de «personnes qui achetaient une résidence secondaire et la mettaient en location. Or, nous avons observé que les prix ont considérablement augmenté, tandis que les prix à la location saisonnière n'ont pas suivi la même courbe. Les rentabilités ont chuté», explique Julien Bourdry , directeur commercial de Barnes Riviera. Autre exemple encore, avec les Yvelines, où une partie du marché est à la traîne. Les maisons comportant de beaux volumes, des terrains, mais un peu trop éloignées des transports, achetées dans la vague des projets de changement de vie nés de l'épisode du Covid, peinent à trouver preneur. «Les propriétaires ont du mal à supporter l'idée qu'ils vont vendre moins cher que ce qu'ils ont acheté. Nous devons expliquer aux clients qu'ils doivent baisser leur prix», décrypte Aude Nobecourt, directrice commerciale de Barnes Saint-Germain-en-Laye.
L'ultra luxe et l'«effet Trump»
A contrario de ces tendances qui affectent une partie du marché de l'immobilier de prestige, «La France continue de séduire des fortunes qui viennent du monde entier. (…) C'est le point positif dans ce marché compliqué», analyse Richard Tzipine. Les étrangers constituent un socle d'acheteurs essentiel sur le segment des biens les plus exceptionnels. Les Américains représentent traditionnellement une partie non négligeable de cette clientèle internationale. En outre, Richard Tzipine constate aujourd'hui un «effet Trump» qui les pousse à vouloir s'éloigner de leur pays. Par exemple, à Paris, ils achètent des «résidences semi-principales où rester longtemps». Résultat, dans la Capitale, les biens dits «exceptionnels» - de 8 à 12 millions d'euros - se vendent vite et bien.
Ailleurs en France, le constat est le même pour les châteaux qui valent plus de 10 millions d'euros. Leurs acheteurs sont essentiellement étrangers. «Ils achètent des biens en très bon état et se soucient peu de leur localisation. Ils y passent un ou deux mois dans l'année, puis ils repartent», explique Olivier Brunet, responsable commercial de Barnes Propriétés & Châteaux. La clientèle étrangère, et particulièrement américaine, est également très présente dans les Yvelines, à Saint Germain en Laye. «C'est un pôle très attractif» commente Aude Nobecourt, énumérant ses atouts : un important lycée international, la tranquillité, la sécurité... le tout à proximité de Paris.
Sur la Côte d'Azur, Julien Bourdry constate un double «effet Trump» : sa clientèle comporte des Américains «qui fuient pour des raisons idéologiques» et d'autres ayant fait fortune dans le gaz et le pétrole. Pour autant, «nous avons cinq ventes en cours à des montants supérieurs à 10 millions d'euros, à Saint-Tropez, et ce sont tous des acheteurs français. Lorsque vous achetez une villa à 20 millions d'euros à Saint Tropez, vous êtes à peu près certain qu'elle vaudra la même chose dans les années à venir, quel que soit le contexte fiscal (…). Les très grosses fortunes investissent là où les placements sont très sûrs», commente Julien Bourdry. Le changement climatique ne semble pas, à date, faire partie de l'équation.
